剑指过热房地产市场 降低行业杠杆水平
[来源:央广网] [编辑:周艳][校对:周艳] 时间:2017-02-15 09:18:30

  据经济之声《央广财经评论》报道,房子是用来住的,不是用来炒的。房地产市场前期的过热和资金“输血”不无关系。中国基金业协会监测发现,部分证券期货经营机构设立的私募资产管理计划并没投资到实体经济“肌肉”中,而是流向房地产开发企业。资金流入的名目很多,比比如银行委托贷款、信托计划、受让各类资产收益权等等。这些资金的“血液”最后摇身一变,成了房地产企业的土地出让款和流动资金等等,结果地产“大鳄”腰包鼓了,又去大手笔买地,推升房价。

  昨晚,中国基金业协会发布《备案管理规范第4号》,剑指过热房地产市场!在投资房地产项目方面,明确私募资产管理计划投资于房价上涨过快的热点城市,比如北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥等16个城市的普通住宅项目,协会暂不予备案。

  规范还指出,个别机构可能以名义上发股,实际上发债,避开相关监管要求。比如嵌套投资产品、受让房地产开发企业股权、受让资产收益权等等,变相投资的钱最终还是流向热点城市的普通住宅地产项目。对这样的私募资产管理计划,暂不予备案。

  在投资房地产企业方面,规范明确,私募资产管理计划向房地产开发企业提供融资,不得用于支付土地出让价款或补充流动资金,不得为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利。

  中国基金业协会的“紧箍咒”推动房产回归住房居住属性,限制炒房。另一方面,推动房地产的直接融资、股权融资、减少间接融资、债券融资。

  关于这个话题,浙报传媒地产研究院院长丁建刚做出了分析点评。

  丁建刚:“房地产行业是一个重资产的行业,资金就是开发企业的子弹。这条规定对房地产企业的“子弹”是有约束和限制的,甚至是减少的。所以毫无疑问,对于开发企业来说恐怕它的火力就要降低了。我所说的‘火力’就是指开发企业拿地的量和拿地的价格,主要还是表现在价格上。之所以2016年出了那么多地王,正是因为开发企业的融资渠道更为简便,融资的成本更为低廉。去年有一份统计,去年房地产企业通过私募债、公司债和中票等渠道获得了1.14万亿元资金。而去年房地产企业拿地的资金大致是36000亿,也就是说其中三分之一是通过这样的渠道获得的。

  我们普通人可能都觉得房地产企业贷款可能主要是到银行贷款,未必他们的渠道非常多。这份基金业协会的规定,我认为它也会约束房地产企业,但是占多少量我们非常难以统计。2016年私募基金的规模是10.24万亿,但这并不是全部用于房地产企业的,它是其中一部分,但是这个量并不是很大。

  同时我们也注意到,这毕竟是一个行业协会关于备案的约束,还不具有特别严格、严肃的法律约束力,所以可能会有一些降温,但是约束力并不见得强到哪里去。另外,它只是限制了不得用于16个热点城市,并没有说这些融资渠道也不能用于其他城市。

  这个规范的约束还体现为不得用于支付土地购买,也就是说你自己没有钱,却通过这种私募等渠道融来钱然后去买土地,这是不行的。

  此外,还有一些所谓的私募是采用所谓的明股实债的方式,也就是看上去用股权的形式进入到房地产企业或者某一个项目,但实际上私下里还有一个‘抽屉协议’,就是说这部分我是不和你同股同权、共同承担风险的,而是在体现利润的时候要先保证我的回报,我不来分你的利润。这种情况就比较难控制,因为这种抽屉里的协议很难完全查到。但是不管怎么说,因为现在已经通过多种渠道来限制或者缩小房地产企业‘子弹’的量和获得的范围。

  从2017年总体来看,无论是从银行融资还是通过企业债,开发企业都会受到很大影响。而对于私募的渠道,也会或多或少有一些约束力。这样多重政策的叠加,会使得房地产企业的资金来源更加紧张,规模更加缩小,这样可能会使房地产企业拿地的时候不得不考虑自己未来的资金链安全。相对来说,对中小型企业影响会更大一点,因为对于一些大型企业或者上市公司来说,银行对它可能会更宽松一些。第二,这些大型企业有的甚至在海外有很大很强的融资能力和渠道。对于这些企业来说,它的融资渠道实际上并不受刚才说的私募渠道的影响,主要还是对中小型企业影响比较大。”