最新出炉的“全球楼市涨幅榜”透露三个重要信号
[来源:海外掘金] [作者:严九元] [编辑:周艳][校对:周艳] 时间:2017-04-14 09:17:25
   日前,英国著名的地产咨询机构莱坊(Knight Frank)发布了《2016年第四季度全球城市住宅价格指数》,针对世界150个大中城市的房价进行涨跌追踪。
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  在2016全球主要城市房价涨幅榜中,中国城市“豪夺”前10名里的9个席位,南京、无锡、上海、杭州、郑州、北京、武汉、天津、广州涨幅全球居前。

  由于统计口径不同,莱坊的数据与国内统计的略有不同。把中国城市放在全球体系中进行对比,十分有参考价值。

  这份榜单中,有的城市对比上一季度出现了可观的排名上升,也有城市排名下降。

  对比前一季度,排名上升最明显的几个城市有:

  长沙(29升至16),武汉(13升至7),济南(23升至14),惠灵顿(16升至10),多伦多(19升至13)、鹿特丹(50升至37)。

  排名下降明显的几个城市是:

  深圳(3降至11)、温哥华(9降至22)、伦敦(36降至55)、伊斯坦布尔(17降至31)。

  对莱坊报告进行系统分析,可看出几个重要的趋势点:

  1. 中国城市“省会崛起”时代渐近

  2. 资金追捧的国外城市发生大变动

  3. 房价下跌城市与全球经济周期紧密相关

  1疯狂过后,中国“省会崛起”时代来临

  下图是前20的城市。除了排名第十的新西兰首都惠灵顿之外,前9位清一色的是中国城市。南京延续了去年第三季度的涨幅,摘下全年的世界第一,还有杭州、郑州、武汉、广州四个省会城市进入全球前十。此外,在上面提到的升幅较大的城市中,有济南、武汉、长沙三个省会城市的身影。

  

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  此前三个季度的涨幅榜,分别拍排名第一、第一、第三位的深圳,居然在年末跌出前十,降到11位。此外,上海、北京的排位对比前几个季度都略有下降。

  这无疑反映出当下中国城市发展的格局。一线城市房价高企、政治影响大,成为楼市管控最严的区域。于是楼市热点发生轮替。新一线及二线城市,主要以重要省会城市为主,它们承接一线城市的部分人口流出和购房(甚至是炒房)需求,房价开始向北上深靠拢,也就出现了排行榜中的“省会崛起”之情形。

  2国外热门城市有变动

  提起加拿大和新西兰,对海外置业稍有了解的朋友就会想起温哥华和奥克兰,因为这两个城市是过去两年海外置业市场最热门的城市,涨幅堪比中国城市。

  然而在去年末的统计中,温哥华的排名从去年上半年的第5跌至年底的第22,奥克兰也从去年初的第8滑落到年底的26位。温哥华涨幅下降与15%的外国人交易税直接相关,而奥克兰则与买家的购买力达到极限有关,皆因两地涨幅过猛。

  温哥华将有需求的购房者赶出后,绝大多数买家转向多伦多,使多伦多从年初的34位上升至13。受益于温哥华外溢效应的还有它旁边的维多利亚、多伦多附近的哈密尔顿,及美国西雅图。

  而奥克兰“走下神坛”后,大家又转向了新西兰的首都惠灵顿,使其从年初的53位上涨到第10位,为西方发达城市挽回了些许“颜面”。

  若要追求在发达城市中买到快速增值房产的买家,需要密切追踪资金的流向,多伦多和惠灵顿值得关注。此外,哈密尔顿、维多路亚也十分值得考虑。

  

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  3发达城市总体稳中有升

  虽然发达国家中有温哥华、奥克兰,及最近的多伦多、惠灵顿这类疯涨的城市,但这只是少数案例。

  总体来看,发达国家的城市普遍涨幅较稳定,适合大家资产分散的同时,获得一定的增值,对于寻求资产安全的稳健投资者是较好选择。

  美国城市中,西北部表现耀眼。上文提到的西雅图涨幅10.8%,高居全美第一,波特兰上涨10%,位列美国第二。

  

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  此外值得关注的,还有佛罗里达州的坦帕(上涨8.3%)、德克萨斯州的达拉斯(上涨8.1%),分列美国的3、4位。两地都位于美国最具潜力的城市群及经济最发达的州,经济基本面好、产业发展快、就业充分,正处于难得的投资机遇期。

  澳大利亚去年出台限贷政策,本国银行不对外国买家提供贷款,悉尼、墨尔本、布里斯班所在的几个州也纷纷出台购房印花税政策,限制外国人的购房需求。不过,墨尔本、悉尼去年分别有10.8%和10.3%的涨幅。

  

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  此外,澳大利亚塔斯马尼亚州首府霍巴特去年房价上涨8.8%,今年更被业界认为是能与悉尼、墨尔本比肩的房产市场。由于当地房屋均价低于悉尼、墨尔本,而升值潜力大,无疑是澳洲置业的值得关注的区域。

  英国在“脱欧”阴霾下,楼市如何?

  从数据来看,退欧对英国楼市有点让人意外。布里斯托(与伦敦同纬度的城市)房价涨幅超过两位数,达到10.1%,曼彻斯特、伯明翰这类大城市也都有7.9%、7.7%的不错表现。

  

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  就连房价承压最大的伦敦,全年也实现7.5%的涨幅,远远领先于纽约的3.1%。随着房产投资者对“退欧”已有预期,恐慌情绪过去,加之英镑仍处于历史低位,因此英国房产仍受到外国投资者的追捧,房价继续得到有力支撑。

  发达国家中,还有荷兰、挪威值得关注。

  在欧盟意外频发,极端政治势力抬头的情况下,欧洲老大德国也独木难支,仅有北欧及荷兰情况稍微好些。

  挪威首都奥斯陆是欧洲国家中排名最靠前的,位居第12,去年涨幅21.7%。由于当地失业率创新低,且挪威一直没有加入欧盟,使得本国居民和外国投资者对当地的预期持续乐观,也为房价。

  荷兰房市在欧洲国家中更是堪称“一枝独秀”。首都阿姆斯特丹(14.5%)、乌特勒支(12%)、海港鹿特丹(10.2%)、政治中心海牙(9.6%)等四个城市,去年房价涨幅均达到或超过10%。

  

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  随着四月初极右翼政党竞选失败的利好,及长久以来值得称道的国际化程度和英语水平,荷兰正吸引越来越多的国内留学生和投资者前往。

  此外,匈牙利首都布达佩斯是欧洲值得考虑的另一个城市,去年房价涨幅19%,排名15。

  4房价下跌的城市背后有何秘密

  150个城市中,有39个城市去年出现房价下跌的情况。这些城市有何共性呢?

  首先,房价下跌的城市多位于经济增长乏力的国家和地区,如希腊的雅典、塞浦路斯的尼科西亚、利马索尔,意大利的罗马、威尼斯,中国台北等。

  其次,许多资源型国家的城市也出现房价下跌,如巴西首都里约热内卢、澳大利亚的矿产城市珀斯、达尔文,英国的石油城阿伯丁。当然还有普京大帝的莫斯科,排倒数第一,房价下跌15%。

  由于资源型城市的房价受石油、天然气、铁矿石等大宗商品走势影响,因此在目前大宗商品价格处于低位时,其房价也会受影响,出现下跌。

  当然,并不是说资源型城市的房产不利于投资。只是投资这类城市房产时,一定要同时关注当地相应的大宗商品价格是否处于上涨区间。投资当地房产,约等于做大宗商品的长线投资。

  最后不得不提出现跌幅的新加坡和东京。新加坡去年商品住宅下跌2.6%,这似乎与我们经验不符,因为新加坡虽然经济时有起伏,但最近三年来未出现过负增长,基本能有2%左右的成长。

  房价下跌还要归因于政府近乎执拗的房屋调控。当地政府以严苛著称,从来都认为房地产是用于居住而不是投资,因此严格限制商品房市场,普通新加坡公民都住在政府组屋中。本国人购买商品房需求不高、外国投资者有限、政府严控,使得新加坡房产在目前并非十分理想的投资标的。

  东京房价涨幅从去年第三季度的88位(上涨3.4%),下降到128位,出现0.8%的跌幅。奥运在即,却出现跌幅,似乎不符合以往惯例。

  

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  业界中面对奥运会举办城市,常有“前三后二”的说法,即奥运会开幕前的三年及闭幕后两年内,当地楼市均会看涨。不过有研究机构此前曾标明,此次东京房价微微回调,是针对前面两年房价快速上涨的一个修正,属意料之中。

  众所周知,东京曾遭受过房产泡沫破裂之痛,本地人对“炒房”兴趣不大。加之老龄化、单身化促使买房人口减少,租房人口增多(小单间最受欢迎),使得东京楼市成为一个完善的租赁市场,其出租回报较高,而非搏升值的投机市场。